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鳳凰城項(xiàng)目營(yíng)銷策劃書（三）
作者：佚名 時(shí)間：2004-2-24 字體：[大] [中] [小]
十、項(xiàng)目推廣首期計(jì)劃（進(jìn)入期）
A、 媒體組成：報(bào)紙，派發(fā)單頁，直郵單頁，廣播。
B、 廣告主題：鄭州出現(xiàn)了擁有巨大投資回報(bào)價(jià)值的高檔商務(wù)公寓
C、 報(bào)紙廣告標(biāo)題備選內(nèi)容：
1）、出售：“深圳羅湖、蛇口”（1982）。
極言長(zhǎng)達(dá)20年，總投資2000億元的鄭東新區(qū)對(duì)鄭汴路商圈的價(jià)值，鳳凰城有相當(dāng)于1982年時(shí)的羅湖、蛇口不動(dòng)產(chǎn)投資機(jī)會(huì)。（芝麻開門）
2）、出售：“上海、浦東”（1992）。
極言長(zhǎng)達(dá)20年，總投資2000億元的鄭東新區(qū)對(duì)鄭汴路商圈的價(jià)值，鳳凰城有相當(dāng)于1992年時(shí)的上海浦東不動(dòng)產(chǎn)投資機(jī)會(huì)。
3）、出售“三峽、宜昌”（1995）
極言長(zhǎng)達(dá)20年，總投資2000億元的鄭東新區(qū)對(duì)鄭汴路商圈的價(jià)值，鳳凰城有相當(dāng)于1995年時(shí)的三峽不動(dòng)產(chǎn)投資機(jī)會(huì)。
4）、出售“加利佛尼亞、金礦營(yíng)地”（1862）
極言長(zhǎng)達(dá)20年，總投資2000億元的鄭東新區(qū)對(duì)鄭汴路商圈的價(jià)值，鳳凰城有相當(dāng)于1862年時(shí)的美國(guó)淘金般的不動(dòng)產(chǎn)投資機(jī)會(huì)。購買鳳凰城的業(yè)主就如同是在金礦旁邊賣鐵鍬的人。（你可還有這顆勇敢的心！）
5）、出售“火車站商務(wù)公寓”（2003）
極言業(yè)已成熟的鄭汴路商圈的對(duì)于鳳凰城的商務(wù)價(jià)值，當(dāng)于火車站對(duì)于其周邊物業(yè)的價(jià)值。
6）、以北環(huán)路樓盤的價(jià)格，買下“火車站公寓”
極言業(yè)已成熟的鄭汴路商圈的對(duì)于鳳凰城的商務(wù)價(jià)值，當(dāng)于火車站對(duì)于其周邊物業(yè)的價(jià)值。
7）以1850元/平米買下2900元房產(chǎn)
極言大賣場(chǎng)及其147畝休閑廣場(chǎng)將徹底改變鄭汴路南、路北的環(huán)境差別。鳳凰城的價(jià)格遠(yuǎn)低于其物業(yè)的價(jià)值。
8）、出售：“私家銀行”
極言業(yè)已成熟的鄭汴路商圈里已經(jīng)有4000多家商戶，從業(yè)人員達(dá)2萬多人，能為鳳凰城帶來無盡的出租、出售價(jià)值。
D、單頁、廣播廣告內(nèi)容大至同上。
E、廣告媒體投放計(jì)劃：
在5月28日前投放一到兩個(gè)小版面的報(bào)紙廣告和題花廣告或分類信息廣告，廣告內(nèi)容以單純產(chǎn)品信息為主，維持售樓部的基本來電、來訪量。同時(shí)進(jìn)行進(jìn)入期報(bào)紙廣告、單頁廣告的創(chuàng)作、媒體購買與印刷。
5月29日進(jìn)入期推廣全面開始，報(bào)紙媒體以大河報(bào)為主，投放頻度每周1—2次，半版、豎通欄穿插投放，具體如下：
注：本媒體計(jì)劃是基于開發(fā)商二期預(yù)售許可證2003年5月31日前辦理完畢的基礎(chǔ)上制定。
F、單頁投放計(jì)劃：
單頁印刷量：進(jìn)入期總計(jì)印刷40000頁。每月印刷2次，每次印刷10000頁。印刷費(fèi)用約8000元。
投放日期：2003年6月9日，6月17日，7月9日，7月16日
覆蓋范圍：鄭汴路市場(chǎng)、航海路市場(chǎng)、火車站市場(chǎng)。
投放費(fèi)用，每份約0.15元，總計(jì)6000元。
G、直郵DM：利用動(dòng)力公司現(xiàn)有的數(shù)據(jù)庫資源，開展數(shù)據(jù)庫營(yíng)銷。每月郵寄一次，每次郵寄4000份，每份費(fèi)用約為0.9元�？傆�(jì)7200元
H、廣告發(fā)布商、印刷商、制作商的選定。
甲方認(rèn)定，或動(dòng)力公司推薦甲確認(rèn)。
十一、促銷策略
為使報(bào)紙廣告呈現(xiàn)連續(xù)性攻勢(shì)，短時(shí)間內(nèi)提高鳳凰城在鄭汴路的知名度，哄托銷售氣氛，提高在進(jìn)入期開展集報(bào)抽獎(jiǎng)活動(dòng)，獎(jiǎng)品為電動(dòng)車和自行車，同時(shí)以廣播現(xiàn)場(chǎng)報(bào)到的形式廣泛告知。
活動(dòng)內(nèi)容： 5月30日至6月26日的8期廣告中，參預(yù)者集齊其中任意不同內(nèi)容三期廣告，到售樓部登記領(lǐng)取抽獎(jiǎng)卡，在登記日的當(dāng)期星期六到售樓廣場(chǎng)參預(yù)抽獎(jiǎng)，抽獎(jiǎng)日為6月7日、6月14日、6月21日和6月28日。每次抽獎(jiǎng)抽出5輛自行車和2輛電動(dòng)車。
獎(jiǎng)品費(fèi)用為：電動(dòng)車8輛約16500元，自行車20輛約2200元。
其它費(fèi)用另計(jì)。
十二、銷售現(xiàn)場(chǎng)包裝策略
A、 明確項(xiàng)目視覺系統(tǒng)的核心部分：名稱、標(biāo)志、標(biāo)準(zhǔn)字、標(biāo)準(zhǔn)色
B、 售樓部廣場(chǎng)、售樓通道、工地圍墻包裝：（詳見售樓現(xiàn)場(chǎng)包裝計(jì)劃）
十三、主要銷售道具制作及二期銷售資料的補(bǔ)充：
A、 樓書
6月3日前樓書創(chuàng)作設(shè)計(jì)完畢，6月7日定稿印刷。
預(yù)計(jì)每本樓書3元，每次印刷5000本。費(fèi)用約為15000元。
B、 二期小戶型主力戶型單體模型。
甲方負(fù)責(zé)制作，應(yīng)在6月9前完成。
C、二期銷售前期準(zhǔn)備資料：
1） 商品房預(yù)售許可證，甲方負(fù)責(zé)辦理，預(yù)計(jì)5月31日前取得。
2） 二期樓宇說明書：統(tǒng)一說辭、各種戶型圖、交房標(biāo)準(zhǔn)、物管內(nèi)容。售樓部協(xié)同甲方在6月5日前完成。
3） 完成二期銷售手冊(cè)
4） 完成二期房源銷售價(jià)格、最大優(yōu)惠比例。售樓部協(xié)同甲方在6月5日前完成。
5） 完成二期房源銷售控制及制定提價(jià)日期。售樓部協(xié)同甲方在6月5日前完成。
6） 完成二期房源合同標(biāo)準(zhǔn)文本（包括內(nèi)部認(rèn)購書）。售樓部協(xié)同甲方在6月5日前完成。
十四、二期項(xiàng)目進(jìn)入期工作組織及驗(yàn)收
依據(jù)本營(yíng)銷策劃書各工作環(huán)節(jié)的工作內(nèi)容及日程，各部門制定本部門的工作進(jìn)程。每日下午6時(shí)售樓部協(xié)同甲方協(xié)調(diào)驗(yàn)收當(dāng)期工作。
尤其要注意的主要環(huán)節(jié)有：
銷售手續(xù)驗(yàn)收；
銷售道具驗(yàn)收；
廣告設(shè)計(jì)樣稿驗(yàn)收（文字、圖片、名稱、地址、電話號(hào)碼）；
廣告媒體購買驗(yàn)收（媒體、時(shí)間、版面、該版面周邊內(nèi)容情況及要求）；
天氣、重要社會(huì)活動(dòng)（尤其注意非典的走向）。
崗位人員工作準(zhǔn)備驗(yàn)收：
重要環(huán)節(jié)演練。
十五、營(yíng)銷總結(jié)
依據(jù)來電量、來訪量、來訪客戶質(zhì)量、成交量判斷當(dāng)期廣告效果。
依據(jù)進(jìn)入期品牌塑造結(jié)果、銷售成交量判斷營(yíng)銷戰(zhàn)略。
依據(jù)來訪成交比例及銷售總量判斷售樓部現(xiàn)場(chǎng)銷售能力。